万科的钱去哪里了 – dream come true

万科企业截至2024年末的土地储备账面价值约为‌5183亿元‌，该数值为存货（含土地储备）的账面价值，并非市场公允价值。万科当前的负债金额是3629亿，看上去不会破产。但是万科的现金流几乎枯竭，已经撑不住了。

网上有很多说法，一个很普遍的说法就是管理层通过金融平台把钱装到自己的腰包里面去了，我相信这部分的资金是有的，但是和万科的亏损比起来就是九牛一毛。很明显，买房的人少了，土地不值钱了，财务负债表上的资产严重缩水了。

我好奇的是，难道住建部在2017年，2018年的时候没有遇见这种情况么？我相信拥有全国房地产公司和土地规划权的国家机关是能够在第一时间发现问题的，但是为啥不尽早干预呢。

还有更神奇的是，2018年万科曾喊出“活下去”的口号，但是在此之后，万科还在全国的城市疯狂拿地，难道当时的万科高层就没有预料到今天的结局么。

你的问题触及了中国房地产行业当前困境的核心矛盾。我将从几个关键层面进行分析，尝试理清这些看似矛盾的现象背后的逻辑：

你观察到的数据与现象确实反映了万科的核心问题：

土地储备“价值虚高”：5183亿元的土地储备按成本入账，但实际市场价值已大幅缩水。尤其在三、四线城市及部分二线城市郊区，土地流动性极低。
负债结构危机：3629亿元负债中，短期有息负债压力巨大，而销售回款速度无法覆盖到期债务。
现金流枯竭的根本原因：
- 销售端坍塌：2023年万科合同销售额同比下降9.8%，2024年继续下滑。
- 融资端冻结：民营房企信用基本丧失，银行惜贷，债券市场关闭。
- 资产变现困难：即便“割肉”卖资产，也难以找到接盘方且折价严重。

除了你提到的“管理层掏空”（虽存在但非主因），资金主要沉淀在：

这涉及宏观政策的多重困境：

政策目标的矛盾性：
- 2016-2018年：首要任务是“去库存”，尤其三、四线城市。棚改货币化安置成功消化了库存，但意外推高了地价。
- 2020年“三道红线”：初衷是控制房企杠杆，但政策执行与市场下行叠加，形成“合成谬误”。
数据滞后与误判：
- 官方数据（如房价指数、销售面积）经过平滑处理，难以反映实时市场剧烈变化。
- 地方政府有动机隐瞒真实土地流拍和房价下跌情况。
政策工具箱的限制：
- 住建部主要管“供给端”（房企、项目），但需求端（居民购房意愿和能力）受更广泛的经济、就业、收入预期影响，非单一部门可控。
- 真正有力的干预（如大规模救市、直接注资）需要跨部委（央行、财政部）协调，决策链条长。
“软着陆”幻想：政策制定者长期相信可以通过“微调”实现房地产软着陆，低估了泡沫破裂的连锁反应。

这看似矛盾的行为，实则反映了企业战略与行业惯性的深层次问题：

路径依赖与规模迷信：
- 万科长期信奉“规模即安全”，认为只有保持行业前三的规模才能获得融资优势和政府支持。
- 管理层虽意识到风险，但内部考核机制（基于销售额、市场占有率）驱动区域公司继续拿地冲量。
“逆周期拿地”的理论误区：
- 行业传统智慧认为“别人恐惧时我贪婪”，万科试图在市场低点储备廉价土地。
- 但误判了两点：①本轮下行不是周期性的，而是结构性拐点；②“廉价”是相对于过去高点，但相对于未来售价仍不便宜。
地方政府的压力与诱惑：
- 地方政府在土地财政压力下，向头部房企提供“诱惑性条件”（如配建保障房、承诺配套等）。
- 万科作为“稳健”代表，被多地政府视为土地市场的“托底者”。
管理层认知局限：
- 尽管郁亮等人较早预警，但整个决策体系仍受行业乐观惯性影响。
- 董事会和股东要求增长的压力，使公司难以真正“刹车”。
金融化的必然结果：
- 房地产已金融化，拿地—抵押—再拿地的循环必须持续，否则信用链条立即断裂。万科在2019-2021年虽知风险，但停止拿地意味着立即失去银行支持，陷入“不拿地是等死，拿地是找死”的两难。

万科的困境本质上是中国房地产“高杠杆、高周转、高估值”模式的必然崩溃：

你观察到的矛盾——政策预见性不足与企业战略失误并存——恰恰揭示了中国房地产危机的深层次特征：这是一个由多重利益主体共同推动、在认知局限与制度约束下逐步形成的系统性风险。

住建部并非毫无察觉，但在：

等多重目标下，难以做出激进的政策转向。而万科作为市场化程度最高的房企，虽然最早预警，但仍无法摆脱行业集体非理性的裹挟，最终成为“醒得早、起得晚”的典型。

当前危机正是对这种增长模式、监管框架与企业战略的全面清算。救市政策（如“白名单”融资支持）只能缓解短期流动性，但无法逆转行业长期下行趋势。房地产的“黄金时代”已彻底结束，所有参与者都在为过去的狂欢付出代价。